A quem cobrar o Condominio

[shark]

Sou administrador de prédio de 40 fracções, e neste momento deparo-me com um problema grave - 10 fracções não pagam condomínio. Estas fracções devedoras estão em nome do construtor; por sua vez o dono do terreno onde foi construído o prédio é o promitente comprador (permuta). Como o construtor se encontra praticamente na falência e tem as habitações penhoradas, as escrituras não se efectuam. O dono de terreno, decidiu alugar as 10 fracções de uma forma ilegal ( sem contrato de arrendamento ). Os inqulinos que habitam lá usufruem de tudo, dando despesa ao condomínio.
Nesta confusão toda, quem é obrigado a pagar as despesas ordinárias ( luz, elevador, limpeza ... ) ?
Como poderei resolver este problema ? Posso vedar o acesso dos inquilinos ilegais, ou seja, posso alterar chaves, códigos de comandos de garagem, ... ? Estes poderão ser obrigados a pagar as despesas ordinárias ?
No fundo, eles estão ilegais. O dono do terreno também, pois não poderia alugar uma casa que não lhe pertence.

[domusnostrum]

Caro shark bom dia/tarde. 1º - A não existência de contrato de arrendamento "escrito", não torna o arrendamento ilegal, pois passa a existir contrato verbal. Outro tanto não se pode dizer do arrendamento por pessoa que não está de posse da coisa arrendada, a menos que tenha procuração do ligítimo proprietário que me parece não ser o caso.
2º - Existe um condómino (proprietário) dessas fracções penhoradas e um promitente comprador. E das duas uma, ou o proprietário REGISTADO na CRP (conservatória do registo predial) é o construtor e então deverá litigar com ele as dívidas para segurança futura podendo apresentar o condomínio também como credor das dívidas desse construtor, ou então é a entidade que penhorou as fracções.
3º Por outro lado existe o recebimento das rendas e, por conseguinte, parece-me que toda essa história está mal contada. Não seria de todo errado litigar o dono do terreno, que me parece estar combinado com o construtor.
Caro IM shark, tem um bom petisco entre mãos, tenha paciência, muita calma, que vai conseguir desenrolar esse novelo. Se precisar de ajuda, cá estarei no que me fôr possível. Cumptos domusnostrum@portugalmail.com